NOTAIO
LINARES
Studio Notarile in Milano
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Il ruolo del Notaio nella circolazione degli immobili è finalizzato ad assicurare all'acquirente la certezza della provenienza dell'immobile e la titolarità del diritto in capo al venditore. Assicura inoltre il rispetto della sempre più complessa normativa in tema di trasferimenti immobiliari (urbanistica, edilizia, certificato energetico, catasto, pagamento del prezzo, mediazione).

 

DOCUMENTAZIONE NECESSARIA PER IL TRASFERIMENTO DI PROPRIETÀ DI BENI IMMOBILI

 

Soggetti:
  1. Documento d'identità (carta d'identità o passaporto) in corso di validità
  2. Codice fiscale
  3. Ove la parte sia coniugata, l'estratto per sunto dell'atto di matrimonio
  4. Ove la parte sia un soggetto incapace: vedi DOCUMENTAZIONE NECESSARIA PER L'INTERVENTO IN ATTO DI SOGGETTI INCAPACI O PARZIALMENTE INCAPACI
  5. Ove la parte sia un ente collettivo (associazione, fondazione, società), la visura camerale dell'ente
Immobile:
  1. Identificazione dell'immobile (schede catastali e planimetrie) Approfondisci
    Verificare che la planimetria sia conforme allo stato di fatto
  2. Situazione urbanistica dell'immobile Approfondisci
    - Permesso di costruire (o altra licenza edilizia)
    - Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) o Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
    - Dichiarazioni di inizio o di fine lavori per lavori interni
    - Eventuale concessione in sanatoria (in caso di condono edilizio, indicare anche quale)
  3. Atto notarile di acquisto (anche in copia purché comprensivo degli allegati) ovvero titoli di provenienza mortis causa (eventuali pubblicazioni di testamenti olografi o registrazioni di testamenti pubblici e copia della dichiarazione di successione) Approfondisci
    In presenza di terreni:
    se di dimensioni pari o superiori a 5.000 metri quadrati: Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)
    prelazione agraria:
    in caso di trasferimento a titolo oneroso di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
    Il diritto di prelazione spetta anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.
  4. Modalità di pagamento del prezzo
  5. Attestato di Prestazione Energetica – APE
Mediazione:
  1. Dati del mediatore:
    - Ove sia impresa individuale o società, visura camerale;
    - Ove sia persona fisica, documento di identità e tesserino di riconoscimento del mediatore
  2. Fotocopia assegno o disposizione del bonifico di pagamento, e relativa fattura

TASSAZIONE ORDINARIA DI UN TRASFERIMENTO DI UN IMMOBILE URBANO TRA PRIVATI

Base imponibile: rendita catastale moltiplicata per 126 ovvero per 115,5 in caso di Prima Casa.
Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 3 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
  1. a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
  2. b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare.
  3. c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all'articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all'articolo 2 del decreto legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118 all'articolo 3 comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all'articolo 5, commi 2 e 3, dei decretilegge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all'articolo 2, commi 2 e 3, del decreto legge 24 luglio 1992, n. 348, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto legge 24 settembre 1992, n. 388, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto legge 24 novembre 1992, n. 455, all'articolo 1, comma 2, del decreto legge 23 gennaio 193, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75 e all'articolo 16 del decreto legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243.
  1. 2. In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l'effetto traslativo possono essere effettuate, oltre che nell'atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.
  2. 3. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.
  3. 4. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.)

Imposta di registro: aliquote:
- ordinaria: 9% (minimo euro 1.000,00)
- prima casa: 2% (minimo euro 1.000,00)
Imposta ipotecaria:
- proporzionale: 2%
- prima casa: euro 50,00
Imposta catastale:
- proporzionale: 1%
- prima casa: euro 50,00 Approfondisci
Ai sensi del comma 497 dell'art. 1 della legge 23 dicembre 2005, n. 266 e successive modificazioni, la base imponibile per l'applicazione dell'imposta, in caso di cessione nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, avente ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, è il valore catastale del bene oggetto di trasferimento.
- Detta base imponibile viene calcolata moltiplicando la rendita catastale per 115,5 per prima casa e 126 per seconda casa.
- L'aliquota dell'imposta di registro per la prima casa è il 2% oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (entrambe euro 50,00); mentre nel caso di seconda casa l'aliquota dell'imposta di registro è pari al 9% oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (entrambe euro 50,00).
- I terreni restano esclusi dalla normativa sopra citata, pertanto nel caso di vendita di terreni edificabili l'aliquota dell'imposta di registro è pari a 9% (minimo euro 1.000,00) sul valore dichiarato in atto; nel caso di vendita di terreni agricoli l'aliquota dell'imposta di registro è pari a 12% (minimo euro 1.000,00) sul valore dichiarato in atto; ferme restando le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50,00 ciascuna.