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Studio Notarile in Milano
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ESECUZIONI IMMOBILIARI

L’art. 591-bis del codice di procedura civile, originariamente introdotto dall’art. 3, legge 3 agosto 1998, n. 302, per consentire al giudice dell’esecuzione di delegare le operazioni della vendita con incanto, è stato riformato dalle leggi n. 80 e n. 263 del 2005, con l’estensione soggettiva ed oggettiva della delega. Con la novella del 2005 il legislatore ha allargato la platea dei professionisti delegabili affiancando ai notai, gli avvocati ed i dottori commercialisti, non-ché estendendo le operazioni delegabili alla vendita senza incanto, non prevista nella legge del 1998. L’ampliamento delle operazioni delegabili risponde alla necessità di dare coerenza al sistema riformato delle vendite immobiliari che ora riunisce in un unico procedimento la vendita. L’art. 591-bis, introdotto dall’art. 3, legge 3 agosto 1998, n. 302 è stato no-vellato dall’art. 2, 3° comma, lett. e, n. 33, d.l. 14 marzo 2005, n. 35, convertito nella legge 14 maggio 2005, n. 80 e successivamente riformato dall’art. 1, 3° comma, lett. r, n. 2, legge 28 dicembre 2005, n. 263 ed il processo esecutivo immobiliare senza incanto e quella con incanto sono diventate due fasi sequenziali della vendita forzata.

Aste giudiziarie: dove si tengono

Le aste giudiziarie, disciplinate dagli art. 576 e seguenti c.p.c., quando fissa-te direttamente dal giudice dell'esecuzione, si tengono nel Tribunale di Mi-lano presso l'ufficio del giudice che le ha disposte, come da informazioni ri-lasciate dalla Cancelleria della sezione civile esecuzioni del Tribunale di Mi-lano (via Freguglia, 1 - primo piano). Quando le operazioni di vendita sono delegate ad un notaio si tengono presso lo studio notarile o altro luogo indicato nei singoli annunci.

Chi può partecipare

Tutti (fatta eccezione per il debitore) possono partecipare alle aste giudi-ziarie, personalmente o a mezzo di procuratore speciale. Non occorre l'assistenza di un legale o altro professionista. Solo gli avvocati possono fare offerte per persone da nominare (art. 579, 2° comma, c.p.c.). Ogni immobile è stimato da un esperto nominato dal Tribunale. Presso la Cancelleria o il notaio delegato è possibile visionare l'ordinanza di vendita (o l'avviso di vendita in caso di delega al notaio) contenente l'esatta identificazione catastale del bene, nonché la relazione di stima contenente, in dettaglio, le caratteristiche dell'immobile (documenti che possono essere visionati e scaricati anche da questo sito). Solo per le procedure esecutive per le quali nell'annuncio è indicata la pre-senza di un custode, è possibile contattare lo stesso, per visionare il bene pignorato.

Quali sono le spese

Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (IVA o imposta di registro) con le agevolazioni di legge (prima casa, imprenditore agricolo, ecc.) e le spese per la trascrizione del decreto di trasferimento e per la vol-tura catastale, effettuati a cura del notaio. La vendita non è gravata da oneri notarili o di mediazione. Con il decreto di trasferimento il giudice ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pi-gnoramenti esistenti. In caso di vendita davanti a notaio delegato, lo stesso provvederà diretta-mente alle predette cancellazioni a spese della procedura esecutiva. In caso di vendita davanti al giudice dell'esecuzione, la cancellazione deve essere effettuata a cura dell'aggiudicatario al quale, a seguito di istanza, sa-ranno rimborsate le relative spese, poi poste a carico della procedura esecutiva.

Se l'immobile è occupato

Per gli immobili occupati dai debitori o da altri soggetti privi di titolo oppo-nibile alla procedura esecutiva (è opponibile, ad esempio, il contratto di lo-cazione registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento), il decreto di trasferimento costituisce titolo esecutivo per ottenere il rilascio dei locali, che potrà essere richiesto all'ufficiale giudiziario al di fuori delle ordinarie procedure previste per gli sfratti. Le nuove deleghe ai professionisti delegati prevedono, spesso, la nomina del medesimo professionista quale Custode del bene pignorato, e contengo-no l'ordine di liberazione dell'immobile oggetto di esecuzione. In questo caso l'immobile aggiudicato verrà consegnato libero dal Custode a seguito dell'avvenuto versamento del saldo prezzo e dell'emissione del decreto di trasferimento da parte del Giudice dell'Esecuzione.

Come partecipare

Le vendite possono essere con incanto o senza incanto, come indicato nell'ordinanza o nell'avviso di vendita. Per poter partecipare ad una vendita l'interessato deve depositare entro le ore 12 del termine indicato nell'ordinanza o nell'avviso di vendita domanda su foglio munito di bollo da Euro 16,00 (in busta chiusa se trattasi di vendita senza incanto) con indicazione del numero della procedura e – nel caso di più lotti – del lotto che intende acquistare, delle generalità dell'offerente (codice fiscale, stato civile, regime patrimoniale se coniugato, visura camerale se trattasi di una società), se intende avvalersi delle agevolazioni fiscali per la prima casa nonché, in caso di vendita senza incanto, del prezzo che intende offrire. Unitamente alla domanda l'interessato deve depositare, a titolo di cauzione, un assegno circolare non trasferibile di importo pari al 10% del prezzo base per le vendite con incanto e al 10% del prezzo offerto per le vendite senza incanto e, limitatamente ad alcune vendite con incanto per la quali sia previsto nell'ordinanza o nell'avviso di vendita, un secondo assegno circolare non trasferibile di importo pari al 5% del prezzo base quale fondo spese (salvo successivo conguaglio solo per l'aggiudicatario). In caso di mancata aggiudicazione gli assegni verranno immediatamente restituiti all'offerente. Per le vendite con incanto, entro il decimo giorno successivo all'asta, chiunque è ammesso a depositare ulteriori offerte d'acquisto per l'importo del prezzo di aggiudicazione maggiorato di almeno un quinto (o, in alcuni casi, di un sesto), versando altresì gli importi per cauzione nella misura sopra indicata. In tal caso il giudice o il professionista delegato disporranno nuova gara, al prezzo minimo pari a quello dell'offerta in aumento.

Informazioni più dettagliate sul sito www.tribunale.milano.it

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